فضاهای داخل یکآپارتمان به دو دسته کلی تقسیم میشوند؛ فضاهای اختصاصی و فضاهای مشترک که اصطلاحا به آن مشاعات گفته میشود. البته مشاعات فقط ارتباط به یک فضا ندارد، بلکه بسیاری از امکانات خانه جزو مشاعات به حساب میآیند. درحقیقت مشاعات به بخشهایی از ساختمان گفته میشود که بهطور مستقیم و یا غیرمستقیم مورد استفاده تمام ساکنان است و نمیتوان حق انحصاری برای آنها قائل شد. ازجمله مهمترین این مشاعات میتوان به حیاط، پشتبام، آسانسور، پلهها، شوفاژخانه، تأسیسات مشترک، لابی، باغچه، در ورودی ساختمان، پنجرههای داخل پارکینگ یا راهپلهها، راهروها و… اشاره کرد. کسی که قصد خرید یا اجاره یک خانه را دارد حتما باید توجهی هم به این مشاعات داشته باشد و از کم و کیف آن مطلع شود. نکاتی برایتان در اینجا آوردهایم تا به با مشاعات و قوانین مربوط به آنها بیشتر آشناشوید.
نگاهی به سند خانه بیندازید نکته اول این است که بدانیم از نظر قانونی و رسمی، چه بخشها و امکاناتی از یکآپارتمان جزو مشاعات به حساب میآید. راهحلش این است که یک نگاه به سند خانه بیندازید. در سند خانه بهطور دقیق بیان شده که چه قسمتهای اختصاص به صاحب خانه دارد، خب بخشهایی که از یک آپارتمان سند مالکیتی بیان نشده جزو مشاعات و متعلق به همه ساکنان آپارتمان است. به غیر از سند خانه، در صورت مجلس تفکیکی آپارتمان هم بهطور دقیق، مشخصات فضاها و امکانات اختصاصی واحدها را نوشتهاند. قانون میگوید که این قسمتهای آپارتمان بدون اجازه همه ساکنان قابل خرید و فروش نیست. مثلاً شما نمیتوانید بگویید که در یک آپارتمان چهارواحده، یک چهارم حیاط سهم من است و میخواهم آن را بفروشم. مشاعات از نظر قانونی غیر قابل انتقال است.
وضعیت انشعابات را بررسی کنید یکی از مواردی که باید هنگام بازدید از یک خانه دقت کنید، وضعیت انشعابات آن است. در آپارتمانهای نوساز معمولا انشعاب گاز و برق جداست و فقط آب مشترک است. اما در آپارتمانهای قدیمی اینطور نیست و گاز هم مشترک است. قطعا جدا بودن انشعابات به نفع واحدهاست و قبوض عادلانهتر پرداخت میشود. دیدن وضعیت فعلی بخشهای مشاع ساختمان یک محک خوب برای تشخیص خوب یا بد بون همسایههاست. یادتان باشد متأسفانه گاهی استفاده نادرست از فضاهای مشاع، باعث ایجاد اختلافاتی میان ساکنان یک ساختمان میشود و بعد هم ماجرا به طرح دعوا در مراجع قضایی میکشد.
تکلیف پاگردها، پارکینگ و پشتبام چیست؟ برخیها فکر میکنند که پاگرد روبهروی واحد متعلق به آنهاست، در حالی که قانون میگوید این فضاها هم جزو مشاعات خانه است. پس ساکنان یک خانه مجاز نیست که خرت و پرت و وسایل غیرضرور خود را در این بخش یا در راهپلهها بگذارند. همسایههای دیگر در این خصوص میتوانند گلایه و حتی شکایت کنند. در مورد پارکینگ یک نکته مهم وجود دارد. اگر بهصورت مجلس تفکیکی یک آپارتمان مراجعه کنید حتما مختصات دقیق پارکینگ هر واحد بیان شده است. این محدوده چون در سند و صورت مجلس تفکیکی آمده متعلق به صاحب خانه و قابل خرید و فروش است. بقیه فضاهای پارکینگ جزو مشاعات است و هیچکس اجازه استفاده اختصاصی از آن ندارد.
حتما در بازدید از یک خانه، سری به پشتبام هم بزنید. باز هم یک تصور اشتباه این است که فکر کنیم پشتبام متعلق به طبقه آخر است و او حق بیشتری نسبت به بقیه واحدها دارد. پشتبام جزو مشاعات است و همه صاحبان واحدها به یک اندازه در آن سهیم هستند. پس مثلا طبقه آخر نمیتواند در پشتبام برای خودش باربیکیو اختصاصی بزند. گذاشتن وسایل اضافه بدون اجازه دیگر واحدها هم در پشتبام ممنوع است. یادتان باشد بنابراین گذاشتن لوازمی چون میز و صندلی، کپسول گاز، کباب پز، وسایل مستعمل و یا نگهداری حیوانات در قسمت های مشترک ممنوع است.
یکی دیگر از فضاهای محل مناقشه در آپارتمانها، فضای زیر پله در طبقه همکف و فضای خالی داخل اتاقک آسانسور است. در ماده ۵۵ قانون تملک آپارتمانها آمده است: «انباری واقع در زیرپله و زیرزمین محل قرار دادن وسایل سرایدار بوده و فضاهای اضافی در اتاقک آسانسور در پشتبام و اتاق تأسیسات در پارکینگ صرفاً جهت قرار دادن وسایل مرتبط با ساختمان خواهد بود.» پس باز هم کسی نباید از این فضاها استفاده اختصاصی داشته باشد.
یک نکته مهم این است که مدیر ساختمان یا صاحب یکی از واحدها اجازه ندارد محدودیتهایی برای استفاده قانونی و عرفی از فضاهای مشاع برای ساکنان ایجاد کند. مثلا هیچ کس حق ندارد در پشتبام را قفل کرده و کلیدش را به طور اختصاصی برای خودش نگه دارد. هر تغییری در فضاها و امکانات مشاع هم باید با تصویب همه ساکنان آپارتمان باشد. درضمن اولویتی هم در استفاده از این فضاها و امکانات وجود ندارد. مثلا چون یک نفر در حال حاضر مدیر ساختمان است نمیتواند استفاده اختصاصی از پشتبام داشته باشد. یکی از سئوالهای مهم شما هنگام بازدید از یک آپارتمان، هزینه شارژ هر واحد است. در حقیقت این شارژ همان هزینه و مخارج مشاعات ساختمان محسوب میشود که برعهده همه واحدهاست. مثلاً نمیتوان گفت که من چون در طبقه اول هستم، هزینه سرویس و نگهداری آسانسور را کمتر میپردازم یا اینکه نمیتوان گفت تعمیرات پشتبام فقط برعهده طبقه آخر است.
دانستن این نکات به شما کمک میکند که اولا بدانید وقتی در حال خرید یا اجاره یک خانه هستید، فقط بر سر فضاهای اختصاصی خانه معامله نمیکنید، بلکه سهمی هم در بخش مشاعات دارید. پس باید حواستان به این بخشها و امکانات مشترک خانه هم باشد. همچنین یادتان خواهد بود که برای بهبود فضای یک ساختمان و ایجاد آرامش بیشتر در آن، همه ساکنان باید بپذیرند که فضاهای مشاع متعلق به همه واحدهاست و هیچ فردی حق ندارد از این بخش ساختمان استفاده اختصاصی کند.